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《威海市住房公积金贷款管理实施细则》

2012-05-15 12:55:14 来源:威海市住房公积金管理中心    人气:

威海市住房公积金管理中心文件
威住〔2010〕21号
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威海市住房公积金管理中心
住房公积金贷款管理实施细则

第一章 总 则

第一条 根据《住房公积金管理条例》和《威海市住房公积金管理实施办法》等有关法规、规定,结合本市实际,制订本细则。
第二条 个人住房公积金贷款(以下简称公积金贷款)是指以职工缴存的住房公积金为资金来源,向参加住房公积金制度的职工发放的,定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的专项住房贷款。公积金贷款不得用于商业用房、商住两用房、别墅、办公用房、车库及装修、投资等其他用途。
第三条 威海市范围内所有已按规定建立住房公积金制度的单位,其职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时可按本规定向威海市住房公积金管理中心(以下统称管理中心)申请贷款。
第四条 公积金贷款对象(借款人)是已按规定缴存住房公积金、符合贷款条件并且具有完全民事行为能力的自然人。
第五条 贷款业务申请可以选择所在地管理中心现场办理或者网上办理。网上申请公积金贷款业务的,应遵从《威海市住房公积金管理中心网上住房公积金业务管理暂行规定》的相关规定。

第二章 贷款条件

第六条 申请公积金贷款的职工应具备的一般条件。
(一) 具有威海市各市区常住户口或有效居留身份。具有稳定的职业收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力。申请人及所在单位已与管理中心建立正常的住房公积金缴存关系,截止贷款时已连续足额缴存住房公积金12个月以上。
(二) 申请人的住房公积金账户没有被冻结或封存。
(三) 申请人必须是在威海市辖区以内购建自住住房,且土地性质为国有出让住宅用地(经济适用住房除外)。
(四) 申请人须同意以所购住房的全部产权作贷款抵押。
(五) 申请现房、二手房贷款的,房屋所有权证和契税完税证自签发之日起不超过一年;申请期房贷款的,商品房预售合同自签署之日起不超过三年。
(六) 购买首套自住现房、期房、二手房、经济适用住房的申请人,首付款比例不低于所购住房全部价款的30%,其中:购买90平方米(含)以下的首付款比例不低于20%。购买拆迁房的首付款比例不低于拆迁合同差额价款的30%。
购买第二套住房的,首付款比例不得低于50%。
购买第三套及以上住房的,停止发放住房公积金个人住房贷款。
(七) 申请人和配偶须授权管理中心在中国人民银行个人信息基础数据库查询个人信用状况。
第七条 可给予公积金贷款的其他规定。
(一) 对企业招收录用的父母在农村的大学本科以上毕业生,贷款额度为个人账户余额的30倍,首付比例为20%。
(二) 新开户单位补缴以前年度的,须正常缴存12个月以上方可贷款。已开户单位欠缴三年以内,一次性全部补缴的;欠缴三年以上的,一次性补缴三年或以上的;欠缴三个月以内的,可视为连续缴存。
第八条 下列情况不予发放公积金贷款。
(一) 以非夫妻关系的共有权人身份购房的。
(二) 有不良信用记录或有未清偿大额债务的。
(三) 因离婚、死亡、继承、赠与等原因出现财产分割、分析、过户的非房屋买卖交易行为或产权关系不明确的。
(四) 公积金贷款不得重复发放,夫妻双方不得同时使用两笔公积金贷款,且同一坐落房屋只能申请一次贷款。

第三章 贷款额度

第九条 最高限额。购买现房、期房、经济适用住房及建造、翻建自住住房的最高贷款限额为40万元,购买二手房及大修自住住房的最高贷款限额为30万元。
第十条 可贷额度。在不超过最高限额的前提下,可贷款额度参照以下因素计算,按其中最小值确定:
(一) 购买现房、期房、二手房、经济适用住房的,申请贷款总额不超过所购住房房价总额的70%。其中:购买90平方米(含)以下的,申请贷款总额不超过所购住房房价总额的80%。
购买拆迁房的,申请贷款总额不超过拆迁合同差价(补交金额)的70%。
建造、翻建自住住房的,申请贷款总额不超过住房评估价值的70%。大修自住住房的,申请贷款总额不超过大修部分评估价值的70%。
合同价与评估价值、契税完税计税金额不一致时,按最低的一项计算。
(二) 申请人夫妻双方住房公积金账户余额总和的20倍(不包括被冻结的部分)。
(三) 月还款额不超过夫妻双方月工资收入的50%。
第十一条 贷款额度确定后仍不足以支付购买住房全部价款的,可同时向受委托银行申请商业性贷款(即个人住房组合贷款)。

第四章 贷款期限和利率

第十二条 购买现房、期房、经济适用住房及建造、翻建自住住房的贷款期限最长不超过30年,购买二手房及大修自住住房的贷款期限最长不超过20年。办理组合贷款的,公积金贷款和商业性住房贷款的贷款期限必须一致。
贷款年限加借款人的年龄原则上不超过国家规定的法定退休年龄。在评估还款能力的基础上,对还款能力强的职工,可贷款年限在法定退休年龄基础上可以再延长5年。
第十三条 公积金贷款执行国家政策性优惠利率,按中国人民银行公布的公积金贷款利率执行。组合贷款中的商业性贷款部分执行商业性个人住房贷款利率。
贷款期限为1年的,遇法定利率调整,不分段计息,实行合同利率。贷款期限为1年以上的,遇法定利率调整,于次年1月1日按相应公积金贷款档次利率执行。

第五章 申请资料

第十四条 申请公积金贷款的职工,不论购房类型均应提供身份证、户口簿以及购房合同等基本资料。(详见附件1)。
第十五条 不同购房类型需另外提供相应的证明材料(详见附件2)。
第十六条 下列情况需单独提供相应的证明材料。
(一) 外地来威工作(户口不在本市的)的职工,另需提供暂住证。
(二) 借款申请人和抵押人夫妻双方户口不在一起的,另需提供结婚证或民政部门出具的婚姻状况证明原件和复印件;达到法定婚龄以上的单身职工另需提供民政部门出具的单身证明原件和复印件。
(三) 父母在农村的大学本科以上的职工,另需提供单位出具的劳动关系证明和三至五年期的还款信誉担保、父母的户籍证明、本人学历证明的原件及复印件。
第十七条 上述证明材料中,身份证明材料包括:身份证、临时身份证、贴有照片的户籍证明、军官证、士兵证;户口证明材料包括:个人户口簿、夫妻双方共同户口簿、集体户口簿、户口证明、贴有照片的暂住证;婚姻证明材料包括:结婚证、离婚证、民政部门出具的单身证明(有效期一个月)。

第六章 受理与审批

第十八条 职工向管理中心提出借款申请,将填写的《住房公积金个人借款申请表》及有关申报资料送交管理中心审核。管理中心对借款人提供的申请资料审查后,在15个工作日内做出是否准予贷款的决定,并通知申请人。
第十九条 从网上申请公积金贷款的,申请人提供打印的《住房公积金个人借款申请表》(加盖公章)、身份证件和相应的申请资料送交管理中心。管理中心在8个工作日内做出是否准予贷款的决定,并通知申请人。
第二十条 管理中心工作人员对申请人的信用报告进行查询,并填写《个人信用查询报告》。有不良信用记录或有未清偿大额债务的,不予受理。

第七章 合同签订

第二十一条 借款申请人自接到同意贷款的通知之日起5个工作日内到管理中心签订《住房公积金个人购房借款合同》,办理担保等有关手续。过期不办视为放弃贷款。
第二十二条 住房公积金借款合同实行面审面签制度。借款申请人、配偶及抵押住房的所有权人(含共有权人)须持身份证件,亲自到场办理签字手续;配偶及第三人因特殊情况不能到场签字的,应出具经过公证的书面授权委托书,由受委托人到场签字。管理中心工作人员应对所有到场签字人员的身份进行核实。

第八章 贷款担保

第二十三条 担保方式。个人住房公积金贷款应以所购住房作抵押。购买期房暂时不能办理房屋抵押登记的,可选择他处或第三人住房抵押、质押或担保公司保证等临时性担保方式。临时性担保方式根据情况不同可单独或结合使用。所购期房取得房屋所有权证后,应将临时性担保方式变更为所购住房作抵押。
(一) 购买现房,二手房的,以所购住房作抵押。
(二) 购买期房的,可以选择抵押权预告登记加全程担保的方式。不能办理抵押权预告登记的,可选择提供他处或第三人住房作抵押,或采用管理中心认可的质押或担保公司全程担保的方式。
(三) 购买经济适用住房期房的,可以选择以下担保方式: 1.用第三人住房作抵押的,五年以内不得撤销或置换抵押物。2.质押。3.抵押权预告登记加全程担保。
购买经济适用住房现房的,以所购住房抵押加全程担保方式。
(四) 申请组合贷款的借款人必须同时符合公积金贷款和商业性贷款的条件,且须为同一担保方式,同一还款方式,同一还款期限。
(五) 一次性还本付息的1年期贷款,须办理住房抵押或提供质押,不采用担保公司担保的方式。
(六) 用第三人住房作抵押的,须办理公证手续。
第二十四条 担保办理机构。房屋产权抵押担保的登记机构为各级房产管理机关;质押担保的登记机构为定期存单的存款银行或长期国债的认购银行;保证担保的办理机构为经管理中心考察评估认定的担保公司。
第二十五条 房屋产权抵押担保。抵押住房必须是土地性质为国有出让住宅用地(经济适用住房除外)、具有完全产权的住宅房产。
抵押物价值确认。现房按实际购买价值确认;二手房、他处住房、第三人住房以及建造、翻建、大修自住住房,须经有资质的评估机构评估确认价值。抵押率原则上不超过70%。
第二十六条 定期存单或长期国债质押担保。质押物必须是出质人享有所有权和处分权的定期存单或长期国债。管理中心不接受具有下列情形之一的质押:
(一) 所有权有争议的。
(二) 已挂失、失效或被依法止付的。
(三) 被依法查封、冻结、扣押或采取其他强制性措施的。
(四) 已经质押的定期存单或长期国债。
(五) 具有不宜质押的其他情形的
以定期存单或长期国债质押的,均按存款银行或认购银行出具的质押权利确认书载明的价值确认。质押率最高不超过质物价值的90%。管理中心应向出质定期存单的存款银行或长期国债的认购银行核实,并进行质押登记,取得存款银行或认购银行出具的权力确认书。质押权力确认书办妥的日期不得迟于贷款的实际发放日期。质押期限不得低于贷款期限。
第二十七条 担保公司提供保证的,借款人及配偶需持借款相关材料到担保公司签订担保合同,担保公司在借款合同上盖章。借款人持上述资料到管理中心办理贷款后续手续。
第二十八条 担保变更时,新的担保权设定后方可解除原担保,或同时办理新担保的设定和原担保的解除手续。
第二十九条 担保的解除。借款人还清公积金贷款本息的,管理中心将抵押物或质物返还借款人办理担保解除手续。

第九章 贷款拨付

第三十条 借款合同、贷款担保等手续办理完毕后,管理中心向受委托银行开具《住房公积金拨款委托书》,将所需贷款资金拨入“委托贷款基金户”,由受委托银行向借款人发放贷款。
第三十一条 贷款资金应通过银行划入售房单位或者建造、翻建、大修承担方在银行开设的账户内。
单位与开发商合作联合开发的,可以按“联合开发协议书”约定内容进行贷款资金拨付。
满足下列情况之一的,可以将公积金贷款拨付到借款人账户上:
(一) 现房贷款中借款人已取得房屋所有权证并提供全额购房款发票。
(二) 期房贷款中开发商出具了全额购房款收据或发票及已付清房款证明。
(三) 二手房贷款需要拨付到借款人账户的,必须要求卖房人到中心当面出具同意拨付的证明。

第十章 贷款回收

第三十二条 1年期的贷款实行到期一次性还本付息,到期后由受委托银行从借款人的还款账户中扣划。
第三十三条 1年期以上的贷款采用等额本息还款法或等额本金还款法还款。从贷款发放的次月起,由受委托银行按月从借款人的还款账户中扣划。
第三十四条 1年期以上的贷款,借款人应在每月19日前,或按受委托银行规定的还款日之前,将当期应还本息足额存入还款账户。
第三十五条 1年期以上的贷款,借款人在还款期内可申请提前偿还部分贷款或提前一次性偿还全部贷款。1年期的贷款不办理提前还款。
第三十六条 借款人申请提前偿还部分贷款,还款额按万元的倍数冲减本金,自下月起相应调减月还款额。
第三十七条 借款人申请提前一次性偿还全部贷款,按剩余本金和实际占用天数计算还款总额。借款人存款不足或其他因借款人原因造成的扣款不成功,自批准提前一次性还清贷款的次日起将全部贷款余额转入逾期处理。
办理提前一次性还清贷款的借款人,可同时申请提取个人及配偶公积金账户内的余额(百元倍数)用于提前还贷,但提取额不能大于剩余的还款额。
第三十八条 使用公积金贷款(含组合贷款中公积金贷款部分)的职工,可在签订借款合同时,选择采用委托逐月提取还贷方式归还贷款,即借款人及其配偶委托管理中心采用转账方式,每月从指定的住房公积金账户中提取当月还款额直接抵还贷款。
已办理公积金贷款且未采用委托逐月提取还贷方式归还贷款的,当借款人及其配偶的公积金账户余额大于或等于月还款额的12倍时,可申请选择委托逐月提取还贷方式。(详见《威海市住房公积金管理中心委托逐月提取还贷管理规定》)
第三十九条 借款人还清贷款本息后,借款合同终止,解除抵押、质押登记,领回抵押物或质物。
第四十条 借款人不能按合同规定的还款日期归还当期应还贷款本息,应于次日起转入逾期,按中国人民银行有关规定计收罚息及复利。借款人逾期还款的,管理中心应将当月逾期信息汇总上报中国人民银行,记入个人信用征信系统。

第十一章 合同变更

第四十一条 借款人在贷款后死亡、离婚、丧失民事行为能力或经济能力发生变化等情况下,可以申请对原合同约定的借款人主体、贷款期限、还款方式、抵(质)押物以及保证担保人进行变更。(详见《威海市住房公积金管理中心个人购房借款合同变更管理规定》)

第十二章 法律责任

第四十二条 借款人有下列情形之一的,管理中心和受委托银行有权停止支付贷款或者提前收回全部贷款,借款人承担全部违约责任。
(一) 借款人采用欺诈手段隐瞒真实情况,提供虚假证明材料的。
(二) 不按照借款合同规定用途使用贷款的。
(三) 未经贷款人同意,借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的。
(四) 借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的。
(五) 借款合同中约定的其他事宜。
第四十三条 发生下列情形之一者,管理中心有权依照《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》的有关规定要求担保人履行担保义务。
(一) 借款人在偿还贷款期限内,死亡、宣告死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力而无继承人、遗赠人、法定代理人,或法定继承人或受遗赠人拒绝履行借款合同的。
(二) 借款人连续三个付款期或累计六个付款期未按时偿还贷款本息的。
第四十四条 债权的实现。
(一) 采用抵押方式的,管理中心可与抵押人协议以折价或拍卖、变卖的方式处置该抵押物;如协议不成,可向人民法院申请执行处分抵押物。
(二) 采用质押方式的,管理中心有权按借款合同的约定直接兑现质物。
(三) 采用保证方式的,管理中心有权要求担保公司按约定的协议履行保证责任。
第四十五条 处理抵押物、质物所得价款,依下列顺序分配使用:
(一) 实现债权的费用。
(二) 处理抵(质)押物应缴纳的税款。
(三) 偿付借款人所欠贷款本息、罚息和应付的违约金。
(四) 赔偿由债务人违反合同而对债权人造成的损害。
(五) 剩余价款返还抵押人或出质人。
处分抵(质)押物所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时,抵(质)押权人有权向债务人追索不足部分。

第十三章 附则

第四十六条 本市以前有关公积金贷款的规定与本细则不一致的,以本细则为准,未尽事宜由威海市住房公积金管理中心负责解释。
第四十七条 本实施细则自2010年12月1日起实施。

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